Le nouvel Economiste n°1507

La réforme de la taxe professionnelle ne fait pas que des heureux. Les foncières, auparavant exemptées de TP, tombent maintenant sous le joug de la nouvelle cotisation économique territoriale. Le nouvel impôt, s’il ne représente pas des sommes écrasantes pour les sociétés de gestion, induit mécaniquement une baisse de rendement. Incertitudes dans la mise en application de la taxe et concurrence européenne avantagée viennent quelque peu perturber l’avenir des sociétés d’investissement immobilier coté (SIIC), organismes de placement collectif immobilier (OPCI) et autres sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Par Jean-Marie Benoist

Le concept fondateur des foncières est le partage de l’exploitation d’un bien immobilier. Une exploitation qui doit s’entendre au sens large : on peut parler de location, de constitution de patrimoine, de restauration… “Les SCPI datent des années 60”, rappelle Arnaud Dewachter, secrétaire général de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). L’idée est simple : créer un produit de placement en exploitant des biens immobiliers en location – principalement des bureaux. Les OPCI, forme plus liquide – elles, ont été lancées l’année dernière, à destination d’une clientèle de professionnels. “Elles ont eu un bon démarrage au regard du contexte économique tendu, ayant récolté près de 6 milliards d’euros de collecte, souligne Arnaud Dewachter. Et les SCPI continuent encore aujourd’hui d’être les fonds qui investissent le plus dans l’immobilier. En revanche, le développement des OPCI pour le grand public n’a pas été aussi rapide qu’espéré.” Même son de cloche chez Marc Bertrand, directeur général D’UFG Real Estate Managers : “Aujourd’hui, dans le contexte actuel du marché, les SCPI et OPCI font montre d’un bon comportement. Les institutionnels reprennent doucement des risques, les particuliers ne se sont pas encore réveillés.” Les SCPI ont surtout bâti leur succès auprès du grand public grâce à celles, bien spécifiques, dites de défiscalisation. Grâce à une loi encourageant les investissements dans l’immobilier (surtout d’habitation), elles permettent non seulement de profiter d’un revenu complémentaire mais aussi de profiter d’une déduction d’impôt pendant la durée de l’investissement. Chaque loi – Besson, Borloo, Malraux, Scellier… - a vu sa déclinaison sous forme de produit d’investissement. “Si les SCPI et OPCI ont bien résisté à la crise, les SIIC ont elles été impactées par l’obligation de distribuer des dividendes”, décrit Olivier Gérard, directeur de Cushman et Wakefield France. Lancées en 2003, les SIIC sont un des succès de la place financière de Paris. Inspirées des REIT américains, les SIIC françaises ont servi de modèle à travers toute l’Europe, de l’Allemagne au Royaume-Uni. Même le marché immobilier espagnol s’y est mis avec le lancement, au tout début 2010, des REIT locales, les Socimi. Depuis leur lancement, les SIIC bénéficient d’une exonération d’impôt sur les revenus locatifs et les plus-values, à condition de distribuer leur résultat. Une des raisons de leur succès. Mais l’année dernière, l’actionnariat, composé entre autres de compagnies d’assurances, s’est éclaté, “pas forcément dans sa composition mais dans sa stratégie”, précise Olivier Gérard. Les SIIC sont confrontées à un double problème : l’estimation de la valeur de leurs actifs, et un marché locatif en baisse. “En plus, elles sont plus imposées qu’auparavant”, souligne Olivier Gérard.

La fin d’une époque
“Auparavant, la location de locaux nus rentrait dans le cadre du droit civil. Les fonds immobiliers rentraient donc dans cette catégorie”, explique Arnaud Dewachter. Et cela a des conséquences aussi bien juridiques que fiscales. “Par exemple, les SCPI n’ont pas le droit d’indexer leurs loyers sur leur chiffre d’affaires, une pratique qui serait de l’ordre du commercial”, précise Jacques Labrunie, directeur juridique de Périal. Et d’un point de vue fiscal, “quel que soit le produit, quelle que soit la structure, la taxe professionnelle ne pouvait pas toucher les activités de location immobilière”, souligne Jean-Paul Dumortier, président de la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF). Ce n’est pas la première fois que l’idée de les faire passer sous la coupe de la taxe professionnelle émerge, mais c’est la première fois qu’elle est effectivement adoptée. “Pourtant, les produits sont déjà taxés par les droits d’enregistrement et des taxes sur les bureaux, rappelle Jean-Paul Dumortier. Cette volonté d’étendre la taxe professionnelle aux activités immobilières est donc contestable, puisque ces dernières sont déjà soumises à une fiscalité locale.”

Cotisation économique territoriale
à tous les étages
“L’exception concernant les fonds immobiliers se comprenait, elle était historique, estime Marc Bertrand. Le changement peut tout simplement s’expliquer par un besoin de trouver des recettes.” Un mal nécessaire, quand on vient juste de supprimer la taxe professionnelle. “Quant à savoir si le mécanisme a été conçu pour inclure les fonds immobiliers ou si l’on s’est aperçu trop tard qu’ils étaient inclus, je ne saurais le dire”, sourit Marc Bertrand. Il faut dire que la croissance du secteur – l’immobilier coté représentait moins de 1 % de la Bourse de Paris il y a 7 ans ; aujourd’hui, il pèse 3 % - a de quoi attirer le regard du fiscaliste en quête de sources de revenu. Concrètement, la taxe professionnelle est remplacée par une cotisation économique territoriale, elle-même décomposée en deux branches : la CFE, cotisation foncière des entreprises, et la CVAE, cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises. Le taux de la CVAE, assise sur la valeur ajoutée, soit en l’occurrence les loyers nets quittancés par la foncière (hors charges financières et provisions pour dépréciation), sera progressif : de 0,5 % pour un chiffre d’affaires compris entre 500 000 euros et 3 millions d’euros, puis de 0,9 % pour la tranche de 3 à 10 millions d’euros, jusqu’à 1,4 % de 10 à 50 millions d’euros et de 1,5 % au-delà de 50 millions. Les petites foncières de moins de 500 000 euros de chiffre d’affaires sont exonérées et le législateur a prévu une entrée progressive dans le dispositif en étalant sur dix ans - jusqu’en 2019 - l’application du nouveau système par tranches de 10 %.
“L’étalement sur dix ans de la montée de l’impôt n’est pas réellement significatif, puisque les sociétés de gestion sont habituées à raisonner sur des durées similaires”, souligne Arnaud Dewachter. Quant à la CFE, basée sur la valeur locative des bâtiments, elle concerne également le propriétaire, donc la société. Tout immeuble entièrement vacant se retrouve alors inclus dans la base de calcul de la CFE. “Un immeuble entier vacant sera assujetti à la CFE. D’ailleurs, une tolérance a été prévue à ce sujet, la société ayant un délai raisonnable pour louer ses locaux”, explique Jacques Labrunie.

Lobbying inutile
En fait, la réforme de la taxe professionnelle vise à passer d’une taxe centrée sur l’industrie à une autre centrée sur les services. Et d’une certaine façon, “les SCPI sont un service, puisqu’il s’agit de mettre des locaux à disposition”, justifie Jacques Labrunie. Tout n’est cependant pas aussi clair. “Même si la majorité des SCPI concerne des locaux professionnels, près de 95 % des porteurs de part sont des particuliers”, rappelle Jacques Labrunie. Etant porteurs, ils sont de facto les propriétaires des biens loués. Peut-on dans ce cas parler d’activité professionnelle de leur part ? “Dans la réforme, quelques activités de location sont exemptées du nouvel impôt, précise Jean-Paul Dumortier. Les logements, considérés en tant que produit, en font partie, comme tous les particuliers propriétaires. De fait, seules théoriquement les sociétés de gestion sont impactées. Si l’on considère que la gestion collective n’est rien d’autre qu’une structure de répartition du risque s’occupant avant tout de fonds privés, on peut donc dire que les propriétaires particuliers sont impactés… Il s’agit là clairement d’un retour en arrière. Comme si on traitait différemment ceux qui détiennent un bien en direct de ceux qui sont propriétaires par l’intermédiaire d’une SPIICAV.” L’ensemble de la profession s’insurge, et essaye d’intervenir auprès des législateurs. Peine perdue. “Toute tentative de lobbying a échoué, tant de la part des foncières cotées que non cotées, souligne Marc Bertrand. La démarche est en effet très soutenue par les collectivités locales.” Les discussions avec Bercy sont réputées courtes. “En 2009, le principe de la loi a été acquis, et on ne reviendra pas dessus. 2010 est l’année où l’on essaie de trouver le meilleur aménagement”, estime Arnaud Dewachter.

Un impôt modéré
mais des rendements à la baisse
Il faut bien reconnaître que le barème fixé par le législateur ne souffre pas par excès. “Ce n’est pas une bonne nouvelle, c’est un impôt en plus, mais ce n’est pas catastrophique”, explique Marc Bertrand, directeur de UFG-REM. Dans les conditions les plus lourdes de la loi, en assimilant l’excédent brut d’exploitation à la valeur ajoutée, et sur la base du taux maximum de 1,5 %, le nouvel impôt pourrait atteindre 2,5 % du résultat récurrent des foncières. “Au total, le coût de cet impôt chez UFG ne devrait pas excéder la somme que nous consacrons chaque année aux contentieux, d’après nos premières études”, souligne Marc Bertrand. Même son de cloche chez Périal : “Selon nos premières projections, on arriverait à une cotisation globale s’élevant à 0,15 % de notre chiffre d’affaires, un chiffre à prendre au conditionnel”, souligne Jacques Labrunie. “Les sommes restent raisonnables, confirme Olivier Gérard. Pour une foncière ayant un milliard d’euros d’actifs, 70 % provenant de loyers et 30 de plus-value, l’impact d’un impôt à 1,5 % capé à 85 % du montant total des loyers est limité”. Et pourtant. “Il va bien falloir supporter ce coût, et la nécessité de retrouver des fonds va se faire d’autant plus pressante”, remarque Arnaud Dewachter. Car, comme le confirme Jacques Labrunie, “il n’y a pas de refacturation possible au locataire…” Plus grave encore : les rendements vont se trouver érodés. “Ce qui préoccupe le plus les compagnies de gestion, c’est que cela va impacter le rendement des produits, souligne Arnaud Dewachter. Or c’est le rendement qui fait tout l’attrait d’une SCPI et d’une OPCI, et non la valorisation du patrimoine. Dans l’idéal, il faudrait arriver à le soutenir.” Mais ce n’est pas une tâche facile. Même si au premier abord la baisse semble négligeable. “Financièrement parlant, l’impact sur l’année 2010 sera peu significatif, remarque Marc Bertrand. Nous avons calculé que pour notre plus gros produit, Select Invest, la CET représenterait 0,1 % des loyers, pour d’ici dix ans peser 1 %. Pour des produits présentant un rendement de 5,5 %, il s’agit d’une baisse de 5 points de base.” Pour éviter cette érosion, une solution possible est de répercuter sur les loyers cette charge supplémentaire. “A moins de modifier les baux, il est impossible de refacturer au locataire le nouvel impôt, souligne Olivier Gérard. Il faut donc déjà attendre, et éventuellement tenter de renégocier ceux existant, ce qui ne va pas sans mal.” Qui plus est, à l’heure actuelle, les locataires ont la position dominante sur le marché. Autant dire que – du moins pour l’instant – cette solution est inapplicable.

Concurrence européenne accrue
Sur la place française, cette baisse de rendement diminue certes l’attractivité des produits, mais dans le contexte actuel, ce désavantage est gommé. “Si l’on compare le rendement à celui des assurances-vie en euros, par exemple, qui devraient cette année baisser en-dessous de 4 %, les SCPI et OPCI restent encore plus performantes”, souligne Arnaud Dewachter. De plus, le produit garde néanmoins ses qualités intrinsèques. “Je pense qu’ils prendront une importance croissante dans les années à venir, particulièrement avec la réforme des retraites cette année”, estime Arnaud Dewachter. Avec la diminution de la répartition à prévoir, les placements permettant de se procurer un revenu complémentaire pour un risque mesuré devraient logiquement séduire plus de porteurs de parts potentiels.
“L’attractivité du produit ne devrait pas trop souffrir, estime également Jacques Labrunie. La prise de risque est très bien rémunérée, il s’agit toujours d’une excellente solution pour s’assurer un revenu complémentaire… Et si l’économie s’améliore, les loyers monteront, ce qui compenserait la baisse de rendement induite par la taxe.” C’est au niveau européen que le bât blesse. Après avoir servi de modèle, les SIIC françaises sont sur le point de devenir désavantagées face à leur voisines. “On peut estimer que, compte tenu du fait que les sociétés foncières ont un revenu très proche de leur valeur ajoutée, la CVAE s’apparente presque à un impôt sur les sociétés, compare Jean-Paul Dumortier. Et in fine, on se retrouve avec les sociétés dont la CVAE se monte à 3, voire 4 %. Ce qui non seulement fait un double emploi avec les droits d’enregistrement, mais nous met plus de pression fiscale que sur les structures que nous avons inspirées.”

Spécificités sectorielles
peu prises en compte
Mais la loi ne fait pas que provoquer cette descente sur le scène européenne. “La baisse du rendement est structurelle, de par la taxation, rappelle Arnaud Dewachter. Mais ce n’est pas le seul sujet de préoccupation.” Derrière la mécanique de calcul de la CVAE se cachent en effet des points pour le moins disputés. “Il faut rappeler que le rendement donné est un rendement avant impôts, pour le porteur de part, souligne Arnaud Dewachter. On entend parfois parler d’avantages fiscaux excessifs : pour les fonds, c’est une vraie injustice fiscale, puisque le porteur est taxé deux fois…” Mais pour Marc Bertrand, “ce qu’il y a de plus inquiétant reste l’inadéquation de la loi avec le modèle économique de la location. Dans ce domaine, la notion de valeur ajoutée rejoint celle de compte d’exploitation. Or, dans une PME classique, le résultat d’exploitation s’élève en moyenne à 30 % du chiffre d’affaires pour une société de service. Dans l’immobilier, le résultat d’exploitation varie entre 70 % et 80 %, voire 85 % des loyers perçus. Le taux de charge est plus important. Cette nouvelle taxe est donc clairement pénalisante pour les nouvelles arrivantes… Malgré tout cela, et les efforts de la profession pour le rappeler, ces spécificités n’ont pas été prises en compte”. Mais le calcul même de la valeur ajoutée est au cœur de la contestation des investisseurs immobiliers de long terme. Elle tient compte, au niveau des produits, des loyers et des refacturations des charges aux locataires. Seuls les amortissements viendraient en déduction. Les charges financières, significatives pour les SIIC – elles atteignent parfois jusqu’à 40 % de l’EBE - n’entreraient pas dans le calcul. Du coup, une foncière déficitaire pourrait être contrainte de payer la CVAE. Un cas de figure qui ne devrait pas pouvoir se produire. Quant aux SCPI et OPCI, le problème, s’il concerne toujours la définition de valeur ajoutée, est différent. “La CVAE s’applique sur au maximum 85 % de notre chiffre d’affaires, sur la valeur ajoutée, rappelle Jacques Lebrunie. Mais dans le calcul, elle ne prend pas en compte les charges locatives, qui sont certes payées par le locataire, mais que nous reversons ensuite. Elles restent des charges pour la société de gestion, et pèsent de l’ordre de 25 % du chiffre d’affaires. Notre valeur ajoutée n’est en fait réellement que de 75 % du chiffre d’affaires. C’est comme si plus d’un tiers des charges étaient assimilées à des produits.”

Incertitudes sur l’avenir
Pour l’instant, la réforme de la taxe professionnelle ne semble pas déranger outre mesure les foncières, en tout cas dans les conditions actuelles du projet. “Même au bout de dix ans, au taux maximal de l’impôt, le modèle économique ne sera pas menacé”, assure Marc Bertrand. Pas si sûr. Certes, le facteur coût, pris indépendamment, ne pèse pas bien lourd dans la balance. Mais c’est la combinaison de tous les facteurs qui peut être dangereuse. Tout d’abord, alors qu’elles prenaient enfin leur départ, les OPCI grand public se retrouvent soumises à une taxe. Cela peut paraître minime, mais dans des conditions de marché où une différence de 5 points de base fait une différence, cela pourrait bien signifier un départ plus lent que prévu pour un produit qui a toujours la vocation, à terme, de remplacer les SCPI. Deuxièmement, charger de nouvelles taxes un véhicule d’investissement, alors qu’il se porte bien en une période de crise, n’est pas la meilleure solution pour l’encourager à bien performer. Surtout quand il existe des équivalents aux frontières voisines dont la performance n’est pas bridée, par exemple en Italie. Les produits en question sont malgré tout appelés à jouer un rôle important dans la réalisation pratique de la réforme des retraites, en tant que sources de revenus complémentaires.